Capacité d'emprunt : simulateur crédit immobilier
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1. Les revenus de l’emprunteur 1. Les revenus de l’emprunteur L’emprunteur doit retenir tous ses revenus réguliers et plus précisément : les salaires, les revenus fonciers, les pensions de retraite, les allocations familiales et les pensions alimentaires perçues.
Les revenus de remplacement comme les allocations de retour à l’emploi (allocation chômage) ou les allocations adultes handicapés entrent en général dans le calcul. Des revenus financiers comme une rente d’assurance-vie sont également intégrés. Les chefs d’entreprise, les professions libérales, les commerçants et les artisans ne bénéficient pas de salaire chaque mois et pas toujours d’une rémunération égale.
Dans ce cas, il convient de prendre le résultat annuel de l’entreprise et d’estimer une moyenne mensuelle pour exploiter notre simulateur en ligne de capacité d’emprunt. En général, on retient le montant net avant impôt pour tous les revenus. Par prudence, certaines banques refusent de faire entrer dans le calcul les revenus jugés trop aléatoires tels que des primes ou des participations aux bénéfices. En effet, un crédit immobilier se calcule sur un temps relativement long et rien ne prédit que les primes seront reconduites dans 3 ans.
En revanche, si l’emprunteur bénéficie d’une prime annuelle “sûre” comme un 13e mois (défini dans une convention collective ou un accord d’entreprise), il peut ajouter cette prime dans son calcul de capacité d’emprunt. D’autres revenus subissent une décote de la part des établissements de crédit. C’est le cas des revenus locatifs et des revenus financiers, la décote permet de prendre en compte le risque de ne pas percevoir un loyer pendant 12 mois en cas de changement de locataire.
Ainsi, en général, les banques prennent en compte 70 % des loyers perçus.2. Les revenus du co-emprunteur 2. Les revenus du co-emprunteur Emprunter à deux est une bonne idée puisque vous additionnez les revenus. La banque demandera un justificatif de la relation entre les co-emprunteurs (Mariage, PACS, concubinage, etc.).
Les revenus du co-emprunteur sont ensuite pris en compte de la même manière que pour l’emprunteur.3. Le montant d’apport personnel 3. Le montant d’apport personnel L’apport personnel est constitué des produits d’épargne accumulés par les emprunteurs mais aussi de placements disponibles, de donations familiales, d’épargne salariale, de toutes les liquidités. La prudence impose de conserver une petite partie d’épargne en cas de coup dur ou d’envie soudaine. Un Plan d’Épargne Logement (PEL) créé de longues années auparavant peut tout à fait servir d’apport personnel. Les pièces justificatives sont demandées par les banques au moment de la constitution du dossier de demande de prêt. Toutefois, le montant suffit pour le calcul de la capacité d’emprunt en ligne.4. Les charges du foyer 4. Les charges du foyer Toutes les charges du foyer ne sont pas prises en compte pour calculer les possibilités maximales de prêt.
Certaines charges entrent dans le reste à vivre.
Pour une simulation de capacité d’emprunt, on retient les mensualités des crédits immobiliers ou des crédits à la consommation en cours de remboursement. Si le crédit arrive à son terme dans moins de 12 mois, très souvent, la banque ne le prend pas en compte pour calculer l’endettement. Ainsi, le prêteur s’attache aux charges d’emprunt et aux charges contraintes telles que des pensions alimentaires ou des rentes à verser chaque mois, ainsi que les impôts. Dans les charges, il ne faut pas oublier de compter les loyers dus après l’opération d’achat immobilier. Par exemple, si l’appartement n’est disponible que dans 6 mois ou si vous achetez un bien occupé encore pendant un an. Le reste à vivre doit vous permettre d’assumer toutes les charges fixes : dépenses d’électricité et de chauffage, d’habillement et de nourriture, d’assurance, de scolarité, de téléphonie, d’équipements, de loisirs, de culture, etc.
Il est difficile de calculer le reste à vivre minimal mais certaines banques estiment qu’il doit être supérieur à 1 200 euros pour un couple ou à 800 euros pour une personne seule. On ajoute 300 euros par personne à charge supplémentaire.
C’est une estimation qu’il convient de pondérer selon la situation personnelle et financière de chacun.Plus de 120 banquescomparées Plus de 120 banquescomparées COMMENCERPlus de 240 agencesen France et DOM-TOM Plus de 240 agencesen France et DOM-TOM
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